住宅和商铺利率到底差在哪？为何都说商住两用房投资属性低？

廊坊燕郊的王老板最近正为一笔资金犯难：工厂升级需要 300 万周转资金，家里有套燕郊的房子值 500 万左右，是拿去银行做抵押，还是直接申请信用贷？这问题戳中了很多燕郊居民的痛点——缺钱时面对两种贷款方式，到底该怎么选？

1、先看核心区别：额度、利率、速度差在哪？
①额度差距最明显

房抵贷的额度在燕郊地区虽不像一线城市那样"上不封顶"，但也有一定空间。燕郊的商品房能贷到评估价的 6-7 成，一套 500 万的房子轻松贷出 300 万左右；就算是房龄较长的老房子，也能贷到 5 成左右。而信用贷更像"小额备用金"，普通上班族最多能贷 20-30 万，公务员、国企员工这类优质客户，最高也就 50 万。

②利率各有优劣

别以为房抵贷一定更便宜。国有银行的房抵经营贷利率确实低至 3%左右，但普通上班族办消费类房抵贷，利率得 4%-5%。信用贷反而藏着惊喜：某些银行搞活动时利率能到 3%左右，公积金缴存者申请信用贷，利率普遍在 3.2%-4%之间，比不少房抵贷还划算。

③放款速度差十倍

急用钱的时候，速度比利率更重要。信用贷全程线上操作，部分银行最快 15 分钟就能批款，资质好的第二天就能到账。而房抵贷光是房产评估、抵押登记就需要 7-15 个工作日，就算材料齐全，没十天半个月根本拿不到钱。

2、三类常见场景：哪种贷款更适合你？
①大额长期用钱选房抵贷

开工厂的赵总去年用燕郊的房子做抵押，贷了 200 万经营款，年利率 3.2%，期限 5 年。他算了笔账：如果用信用贷，就算能贷到 50 万，利率 4.5%，5 年总利息比房抵贷多付好几万。燕郊部分银行对经营贷比较友好，额度能到 1000 万，还支持先息后本还款，对企业主来说压力小很多。

但要注意房子的"资质"：房龄超过 25 年的老房子可能被拒，面积低于 50 平米的房子最多贷五成。燕郊核心地段的房子评估价相对较高，同样的房子能比偏远地区多贷 15%-20%。如果房子还有按揭没还清，部分银行支持"二押"，但总额不能超过评估价的 6 成。

②小额应急用钱选信用贷

在燕郊开发区上班的李女士上个月家里装修，急缺 15 万。她用公积金缴存记录申请了某银行信用贷，年化 3.5%，手机上填完资料第二天就到账了。"房子抵押手续太麻烦，这点钱不值得折腾"她说。像李女士这样的情况很典型：信用贷不用抵押，额度 20 万以内基本快速审批，特别适合短期周转。

公务员、老师等"优质客户"能拿到更低利率，普通上班族利率稍高但胜在方便。需要注意的是，信用贷额度和收入挂钩，银行通常要求月供不超过月收入的 50%，月薪 1 万的人，最多能贷 20-30 万。

③中间额度看利率和用途

如果需要 30-50 万，就得算细账了。做小生意的刘先生说：用燕郊的房子办房抵贷能贷 50 万，消费贷利率 4.2%；而他作为国企员工，信用贷能贷 40 万，利率 3.8%。最后他选了信用贷，"少贷 10 万，利率低一点，还不用抵押房子，方便"。
消费类用途建议优先信用贷，毕竟房抵消费贷利率并不低，还限制用途；如果是创业、经营需要，房抵贷的额度优势更明显。

3、银行不会明说的 3 个潜规则
房产评估有"水分"

燕郊银行评估房产时，会参考当地市场行情，通常比业主预期的市场价低 10%-15%。一套业主认为值 500 万的房子，银行评估可能只有 420 万，实际能贷到的金额比预期少不少。

信用贷额度藏着"天花板"

别信广告里"最高 100 万"的宣传，普通上班族很难拿到。某银行给公务员的额度普遍 30 万以上，但私企员工大多在 15-25 万之间。想提高额度，最好选自己代发工资的银行，或者提供公积金缴存记录，额度能提升 20%左右。

提前还款要算违约金

房抵贷通常要求满 1-2 年才能提前还款，违约金 0.5%-1%；而信用贷大多支持随借随还，按天计息，用多少还多少，对短期周转更友好。

4、怎么选？看这张对照表

其实无论是哪种贷款，都要选正规银行，要算好自己的还款能力，尤其是房抵贷，一旦逾期可能失去房子，风险比信用贷高得多，根据自己的实际情况选择，才是最聪明的做法。